Квартира от застройщика — покупка

Сегодня мы обсудим некоторые аспекты приобретения нового жилья, или как принято говорить, «квартиры от каблана». Это, кстати, не совсем верно. «Каблан», то есть подрядчик — это тот, кто строит. А продает квартиры — застройщик. На сайте Криминальные новости Израиля, в рубрике консультация адвоката, о том, какие сложности могут возникнуть при такой сделке, на какие нюансы нужно обратить внимание, рассказывает адвокат Даниэль Лемберг.

Но прежде, необходимо подчеркнуть, что приведенная далее информация носит исключительно общий характер и никак не может расцениваться как юридическая консультация – это ни в коем случае не «инструкция для пользователя», а лишь общее описание работы, которую может провести только адвокат.

Квартира от застройщика, плюсы и минусы.

Разумеется, у покупки квартиры от застройщика есть свои специфические плюсы и минусы. Плюсы заключаются в том, что в отличие от покупки на вторичном рынке, сделка с застройщиком в гораздо большей мере регулируется законом. Очень многие вещи прямо прописаны в законе, который так и называется – Закон о продаже квартир («хок мехер (дирот)»).

И любой договор или его отдельные параграфы, которые противоречат закону, могут быть признаны недействительными. Но тут есть и большой минус. А именно, разница в возможностях между обычным рядовым покупателем и компанией-застройщиком, которая строит множество объектов (порой целыми кварталами) и на которую работает целая адвокатская фирма. Поэтому, даже если права покупателя объективно нарушены, его возможности отстаивать свои права ограничены по сравнению с возможностями застройщика.

Поэтому никакие сделки купли-продажи недвижимости нельзя заключать без СВОЕГО адвоката, который будет представлять исключительно ВАС. Ваш адвокат заранее приведет сделку в соответствие с законом и с вашими интересами, и это уж точно будет во много раз дешевле, чем потом отстаивать свои законные права в суде.

Дополнительная особенность покупки недвижимости на стадии строительства, это характер и объем предварительных проверок, которые ваш адвокат должен провести прежде, чем приступать к работе над договором купли-продажи.

Небольшое отступление: на вторичном рынке большинство квартир уже зарегистрированы в объективном реестре, как отдельные единицы собственности и права на эти единицы уже записаны на владельца – равно как и обременения, если таковые есть. Если квартира записана в «табу» (кадастровый реестр), то права собственности прописаны именно там, включая план дома, на котором можно распознать квартиру и прикрепленные к ней площади (парковка, кладовка и т.п.).

Но в случае с застройщиком всё несколько сложнее.

ПРАВО НА ЗЕМЛЮ

Когда же мы говорим о строящемся доме, то речь идет о еще несуществующем жилье и не до конца оформленных правах. Поэтому, первое, что должен сделать адвокат покупателя — проверить права застройщика на тот участок, где будет стоять дом. Причем, эти права могут быть оформлены по-разному. Это может быть земля в частном владении. Она либо передана застройщику по договору с собственниками земли, либо куплена им, либо взята в долгосрочную аренду. Это может быть государственная земля, которая находится в ведении Государственного управления земель («Рашут Мекаркеей Исраэль»). Это ведомство подписывает с застройщиком договор о развитии («скем питуах»), после чего застройщик может строить.

От формы регистрации прав застройщика будет зависеть и форма регистрации прав покупателей – важно заранее понимать, какое по сути право получит покупатель по завершении процесса – право собственности, долгосрочная аренда с продлением или изначально ограниченная по срокам долгосрочная аренда (последняя форма собственности встречается, например в Тель-Авиве, в частности, в старом Яффо и в некоторых других районах).

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Дальше надо убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство («этер бния»). Разумеется, когда стройка ещё в процессе, или вовсе существует на тот момент в виде котлована, нельзя заранее убедиться в том, что здание будет соответствовать разрешению, тем более что это вообще не в компетенции адвоката. Но это разрешение должно быть, и оно должно соответствовать описанию проекта в договоре. То есть, если в разрешении написано, что дом должен быть 30 этажей, а в проекте, который видит покупатель их 35, то что-то не так. Может быть, что застройщик внес изменения в проект и ждет нового разрешения, но это тоже нужно проверить.

Существует также практика «предварительных продаж» («пре-сейл»), когда разрешения на строительство ещё не выдано. В таком случае нельзя платить больше, чем 7 процентов от стоимости, причем до получения разрешения на строительство, эти деньги должны находиться в трастовом управлении у третьей стороны. Например, у адвоката, у которого есть трастовый счет застройщика и который своей лицензией отвечает, что эти деньги не попадут к застройщику до получения разрешения.

Также очень важно убедиться в том, что у застройщика нет налоговых или иных обременений, которые могут преобладать над правами покупателя.

БАНКОВСКИЕ ГАРАНТИИ

Дальше надо убедиться, что этот проект сопровождает банк или иной финансовый институт, как того требует закон. И что сопровождающий банк под любые деньги, которые вы платите в счет стоимости проекта, дает банковскую гарантию. Поскольку объекта еще не существует и теоретически может произойти что-то, что не даст его осуществить, чем будут обеспечены ваши деньги?

Когда человек покупает квартиру на вторичном рынке, то прежде, чем первый платеж в счет стоимости попадет к продавцу, в «табу» делается так называемая «предупредительная запись» («эарат ахзара») о том, что квартира продана. К просьбе внести эту запись прилагается договор между покупателем и продавцом и это видно в реестре. Таким образом, любой, кто захочет купить эту квартиру, увидит эту запись и таким образом, исключена двойная продажа.

В случае с новой квартирой покупатель вносит деньги в счет стоимости квартиры исключительно на «счет сопровождения», который открывается под конкретный проект в сопровождающем проект банке, который, в свою очередь, выдает банковскую гарантию на суммы, уплаченные в счет стоимости. В наличии такого «сопроводительного счета» нужно убедиться через специально созданную для этого базу.

СРОКИ СДАЧИ ЖИЛЬЯ И КОМПЕНСАЦИИ ЗА ОПОЗДАНИЕ

Допустим, в рамках договора клиенту пообещали сдать квартиру к 1 ноября такого-то года. Но вот наступил этот день, потом прошло еще время, а квартира не готова. Это тоже регулируется тем самым законом «Хок мехер (дирот)». В законе четко прописано — месяца застройщик имеет право просрочить передачу квартиры без каких-либо санкций или компенсаций. Это надо учитывать, например, при продаже старой квартиры — если обещают новую к 1 ноября, то рассчитывать переехать туда именно к этой дате не стоит. Но если опоздание превышает два месяца, то продавец уже должен платить покупателю компенсацию, причем уже и за первые два месяца.

Каков размер месячной компенсации? Закон гласит: первые 8 месяцев опоздания (включая и два первых месяца) клиенту полагается сумма, равная стоимости аренды подобной квартиры в этом районе по рыночной цене, умноженная на 1.5. То есть полторы аренды. С 9-го месяца и вплоть до передачи квартиры покупателю — сумма аренды, умноженная на 1.25. То есть, если квартира в этом районе стоит тысячу шекелей, то первые 8 месяцев клиент получает 1500 тысячи, а с 9-го месяца — 1250 вплоть до сдачи жилья.

Но закон позволяет сторонам договориться о сумме компенсации, хоть и обуславливает это тем, что покупатель может «вернуться» к прописанной в законе формуле – но опять же, какой процент покупателей знает этот закон и его тонкости? И это такой момент, когда застройщики пытаются протолкнуть выгодные им условия и заранее зафиксировать сумму компенсации намного ниже рыночной.

Понятно, что адвокат покупателя должен читать этот договор и вникать в условия, чтобы вовремя их поправить . Очевидно, что нанять адвоката, чтобы он заранее проверил договор, внес в него изменения в пользу покупателя и все проверил — будет на порядок дешевле, чем потом судиться с компанией, за которой стоит целая фирма адвокатов.

СДАЧА-ПРИЕМКА КВАРТИРЫ

Итак, квартира достроена и человека приглашают ее принять. Прежде всего, нужно убедиться, что застройщик получил «Четвертую форму» («тофес 4»). Формально, это документ, который разрешает подключить дом к коммуникациям, но фактически является актом государственной приемки здания. Без «тофес 4» квартиру принимать нельзя. Но даже если «тофес 4» есть, он дается на дом, а не на отдельные квартиры. А в квартире покупателя могут быть дефекты, которые не позволяют ее эксплуатировать. Протечки, забитые трубы, неработающие узлы критической важности и тому подобное. Такую квартиру принимать нельзя и нужно составить акт. В нем будут расписаны дефекты, из-за которых квартира не может считаться пригодной для жилья, и приемка откладывается до их устранения. Это не значит, что если не работает одна розетка или есть мелкая протечка, то квартиру нельзя принимать. Речь идет о серьезных недостатках, не позволяющих там жить.

Лично я рекомендую при приемке квартиры пригласить специальную компанию, которая за относительно небольшую плату может помочь выявить даже скрытые дефекты, которые нужно указать в акте сдачи-приемки (вне зависимости от того, совместимы дефекты с проживанием в квартире или нет).

На новые квартиры, в соответствии с законом, есть гарантия. Установлены разные гарантийные сроки на разные узлы и элементы. Начиная от сантехники и до облицовки. Качество строительства у нас, увы, довольно низкое и гарантия имеет большое значение. Если человек принял квартиру летом, то невозможно понять, как она себя поведет в сезон дождей, какие будут протечки и где. Для этого и нужна гарантия.

Ещё раз подчеркну, эта информация – далеко не исчерпывающая, и приведена лишь как весьма поверхностный обзор вопросов, актуальных при покупке жилья от застройщика. Только ваш адвокат может в полной мере защитить ваши интересы и обеспечить безопасную для вас сделку.

x

Читайте Также

Стычки в Араре

Стычки в Араре

Помимо побоища в Умм-эль-Фахме столкновения произошли и в Араре. Там мирная поначалу демонстрация быстро переросла в ожесточенные стычки с силами ...