Покупка недвижимости в Украине

Покупка недвижимости в Украине

В условиях экономического кризиса, спада деловой активности становится все более актуальным вопрос сохранения денежных средств, создания источников пассивного дохода. Одним из них, несомненно, было и будет покупка недвижимости. Далее приведена консультация адвоката Шапова Сергея, предоставленная сайту Криминальные новости Израиля.

Жилье действительно является ценным имущественным активом, привлекательным объектом инвестирования и согласно прогнозам экспертов стоимость его в ближайшие годы будет расти. Потому, инвестиции в жилую недвижимость – вполне действенный способ сохранения имеющихся денежных средств, их приумножения — получения материальной выгоды в случае приобретения жилья с целью перепродажи или сдачи в аренду.

Потому, да, покупать, но почему именно в Украине?

По данным Государственной службы статистики Украины, цены на первичном рынке жилья в Украине в минувшем году выросли на 6,9%, а на вторичном рынке и более того – в среднем, на 9,8% по сравнению с 2019 годом. Такая динамика рынка жилья довольно стабильна и прослеживается в Украине не первый год. Так, цены на первичном рынке в 2019 году выросли по сравнению с 2018 годом на 6,6 %, а на вторичном до 11,1%.

Для понимания степени инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в Украине любопытно проследить динамику этого рынка в Германии. Тут также не обошлось без влияния пандемии короновируса, карантинных ограничений и как следствие – спада экономики, деловой активности. По мнению экспертов, вместо ожидаемых 5-6 %, удорожание жилой недвижимости в Германии в 2021 году составит до 4%.

Из приведенных данных очевидно, что рост стоимости жилья в Украине едва ли не вдвое превышает показатели рынка Германии.

Потому, повсеместное ограничение возможностей для инвестирования в иные, ранее доходные проекты, низкий уровень процентных ставок по банковским депозитам, нестабильность рынков, банкротства, рост безработицы и недостаток земли для массового строительства нового жилья делают приобретение жилой недвижимости в Украине весьма привлекательным бизнесом.

Вместе с тем, покупка недвижимости — достаточно сложный процесс, требующий известной профессиональной подготовки, тщательного, неукоснительного соблюдения установленных юридических процедур, внимания к деталям в документах и договоренностях. Потому, совершенно необходимым представляется привлечение для этого специалистов.

Самостоятельное оформление такой сделки с целью экономии, минимизации затрат выглядит по меньшей мере легкомысленным и может повлечь в будущем значительные убытки и даже утрату объекта недвижимости. В итоге, желая сэкономить, можно оказаться и без денег, и без квартиры.

Таким образом, чтобы иметь уверенность в том, что вы станете законным обладателем жилой площади, необходимо пользоваться услугами профессиональных риэлторов и адвокатов. Только они смогут провести проверку предмета покупки и правоустанавливающих документов, проанализировать все обстоятельства, рассмотреть и правильно оценить условия договора и отстоять права клиента, в случае необходимости.

При внешней схожести задачи риэлтора и адвоката в этом вопросе существенно отличаются. Риэлтор может достаточно профессионально оценить реальную рыночную цену, степень инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, а зная тенденции, правила и законы рынка, его цикличность – предложить оптимальное время совершения сделки.

Как и у адвоката, немаловажным аспектом работы риэлтора является знание законов, иных нормативных актов, что регулируют имущественные отношения, операции на рынке недвижимости.

Принимая решение об инвестировании в недвижимость, безусловно необходимо позаботиться о «чистоте» и безопасности сделки. На первичном рынке это изучение и проверка надежности застройщика, законность и правильность оформления разрешительных документов на строительство и земельный участок, оформление инвестиционных договоров, купли-продажи. Важно оценить репутацию, предыдущую историю деятельности застройщика, оценить возможные риски.

Желательно избегать участия посредников в сделках, а иметь дело непосредственно с застройщиками и собственниками жилья. По меньшей мере, это снизит риск нарваться на жуликов, удешевит цену покупки.

Сама процедура подготовки и заключения договоров купли-продажи жилья иностранцами в Украине немногим отличается от установленной для граждан Украины, резидентов. Вместе с тем имеет отличия. Следует учитывать, что для инвестирования в недвижимость, заключения сделки на первичном рынке или покупки «вторичного» жилья иностранцу необходимо иметь паспорт, получить в компетентных органах Государственной фискальной службы Украины регистрационный номер плательщика налогов в Украине.

Безусловно, важно привлечение специалиста, который обеспечит юридическое сопровождение сделки, минимизировать риски.

Известно, что выгоднее приобретение жилой недвижимости на первичном рынке, а также инвестирование в строительство недвижимости. Однако и тут покупателя предостерегают опасности.

Наиболее распространенные риски при этом:

  • возможная недобросовестность застройщика, отсутствие необходимых разрешительных документов, строительных мощностей и финансовых ресурсов;
  • возможность утраты задатка или части оплаты оформлении предварительного договора с застройщиком, в случае, если сделка сорвется или объект перейдет в категорию безнадежного «недостроя»;
  • инвестирование в объекты недвижимости на первичном рынке на начальных этапах строительства, в т.ч. – на стадии «котлована», поскольку в этом случае покупатель не приобретает недвижимость, а лишь право на нее получение и регистрацию за ним права собственности по окончанию строительства и введения дома в эксплуатацию.

На вторичном рынке для покупателя жилой недвижимости также существует множество рисков, которые следует предусмотреть и предупредить.

Необходимо учитывать возможность утери приобретенного объекта вследствие преступного умысла или неосторожности как прежнего владельца — продавца, так и третьих лиц, которые могут заявить о своих действительных или мнимых правах на имущество — недвижимость. Важно учитывать наличие или отсутствие каких-либо обременений: пребывания в залоге, под арестом, в судебном споре и тому подобных. Следует проверять полномочия продавца, кто является собственником, историю продаж объекта и даже «чистоту» прежних сделок. Ведь в пределах сроков исковой давности иные лица могут заявить о своих правах собственности на жилье или проживание.

Наиболее распространенные случаи возникающих при легкомысленном и небрежном подходе к вопросу, это:

  • подделка правоустанавливающих документов сторонним лицом, не имеющим никаких прав распоряжаться имуществом ( скажем, фиктивная продажа арендованной квартиры временными жильцами);
  • отсутствие прав на реализацию при недееспособности собственника –продавца на момент совершения сделки;
  • наличие, проживание в квартире зарегистрированных или не зарегистрированных социально уязвимых категорий, несовершеннолетних детей, а также лиц, пребывающих под следствием и содержащихся в местах лишения свободы;
  • продажа неправомерно приобретенного имущества или должником, с целью сокрытия имущественных активов от взыскания;
  • продажа или в иной форме отчуждение имущества, которое находится в общей совместной собственности, например, приобретенного в браке – без согласия одного из супругов или вопреки положениям брачного договора.

В последнем случае, важно надлежащим образом оформить согласие супруга продавца (мужа или жены) при наличии такового и если иное не предусмотрено в брачном договоре, контракте. Кстати, приобретая жилую недвижимость покупателю будет не лишним продумать этот вопрос применительно к собственному семейному положению.

Немаловажным обстоятельством, которое надо учесть при покупке недвижимости, это проверка соответствия самого объекта технической документации. Следует проверить, не проводились ли какие-то несанкционированные строительные работы с основными элементами и конструкциями, незаконная реконструкция, перестройка, достройка.

Как заключительный этап проверки готовности объекта для покупки – желательно убедиться в отсутствии задолженности по квартплате, коммунальным платежам, иначе вас может ожидать неприятный сюрприз от которго вы не избавитесь пока не уплатите всю задолжность.

Для исключения возможных претензий государственных органов необходимо позаботиться о безукоризненном соблюдении установленных правил оформления финансовых вопросов. Четко договориться с иной стороной сделки о распределении расходов на оформление. Правильно и в полном объеме уплатить обязательные платежи и сборы (государственные, регистрационные и т.д.).

Существенным моментом сделки купли-продажи недвижимости является оплата покупки. Ввиду значительной цены на недвижимость и наличия законодательно установленных ограничений наличные тут не в ходу.

Для успешного завершения сделки иностранцу необходимо открыть инвестиционный счет в украинском банке, на который могут быть отправлены валютные средства со счета покупателя в иностранном банке с последующей их конвертацией в валюту Украины и перечислением на счет продавца.

Как вариант, допускается перевод валютных средств со счета покупателя-иностранца в иностранные банки на валютный счет покупателя-резидента. Однако и в этом случае предусмотренные государственные регистрационные сборы и обязательные платежи подлежат уплате в украинской валюте.

В этой связи хотелось бы предостеречь — отметить важность указания в договоре реальной цены сделки. Всякого рода договоренности сторон, манипуляции с целью уменьшить размер сопутствующих расходов, обязательных платежей абсолютно неоправданны, таят потенциальную опасность и как правило – заканчиваются печально.

По общему правилу покупатели иностранцы при покупке недвижимости в Украине уплачивают лишь государственный сбор в размере 1% от стоимости объекта. Услуги нотариуса, отчисления в Пенсионный фонд Украины (1%) и военный сбор уплачивает продавец либо по договоренности сторон.

Вместе с тем, в дальнейшем, в случае продажи жилья до истечения трехлетнего срока со времени приобретения, иностранец оплачивает подоходный налог в размере 18% от стоимости объекта, что естественно снижает доходность и инвестиционную привлекательность такой собственности. Однако, по истечении указанного срока подоходный налог при продаже подобной недвижимости не уплачивается, что не может не радовать.

И последнее. Став счастливым обладателем жилой недвижимости в Украине, необходимо незамедлительно позаботится о государственной регистрации сделки и своих прав собственности в соответствующих государственых реестрах. Ведь по закону права собственности на недвижимость возникают именно с момента такой регистрации.

Это краткое описание проблемы безусловно не охватывает все аспекты инвестирования, приобретения жилья в Украине, но, надеюсь, поможет сориентироваться в вопросе. Пусть сопутствует вам удача на этом пути!

Данная статья носит ознакомительный характер и ни в коем случае не заменяет полноценную юридическую консультацию.

С Уважением
Адвокат Сергей Шапов.

x

Читайте Также

Спасение на пожарах

Спасение на пожарах

Сильные пожары вокруг озера Кинерет едва не привели к гибели людей. Возле пляжа Амнон часть туристов была отрезана огнем и ...